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此次降息，也將預(yù)示著美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入新一輪降息周期。
與此同時(shí)，更多跡象表明就業(yè)市場(chǎng)正在走軟。上個(gè)月失業(yè)率為4.2%，高于1月份的3.7%。鮑威爾上個(gè)月暗示，他正在將美聯(lián)儲(chǔ)的注意力轉(zhuǎn)移到防止目前看似溫和的勞動(dòng)力需求降溫演變?yōu)楦顚哟蔚膬鼋Y(jié)。
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現(xiàn)在美聯(lián)儲(chǔ)縮表開(kāi)始放緩，說(shuō)明美國(guó)內(nèi)部的流動(dòng)性危機(jī)上升，尤其是美國(guó)銀行業(yè)手中持有的美債出現(xiàn)大面積浮虧，亟待釋放流動(dòng)性，也迫切希望美聯(lián)儲(chǔ)降息。
降息通常會(huì)導(dǎo)致融資成本下降，對(duì)于地產(chǎn)類EB-5項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是個(gè)好消息。更低的貸款利率使得項(xiàng)目融資變得更加便宜，從而提高了項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和利潤(rùn)率，減輕了開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)壓力。
由于降息所導(dǎo)致的融資成本下降，這可能會(huì)刺激更多的地產(chǎn)類EB-5項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，從而加劇競(jìng)爭(zhēng)。一方面，EB-5投資者可能會(huì)有更多選擇；但另一方面，這也可能使EB-5市場(chǎng)更加魚龍混雜，這就需要EB-5投資人一定要提升項(xiàng)目辨別與分析能力，以仔細(xì)地評(píng)估項(xiàng)目質(zhì)量與風(fēng)險(xiǎn)，避免選擇風(fēng)險(xiǎn)較高的項(xiàng)目。
EB5絕大多數(shù)項(xiàng)目，不論是產(chǎn)權(quán)公寓、租賃公寓、酒店、寫字樓都屬于商業(yè)地產(chǎn)的范疇。而商業(yè)地產(chǎn)對(duì)利率尤其敏感，特別是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的環(huán)節(jié)。回顧美國(guó)歷史的幾次降息表現(xiàn)，美國(guó)歷史上的降息周期通常與房地產(chǎn)價(jià)格上漲密切相關(guān)，尤其是出租公寓和運(yùn)營(yíng)酒店等商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)利率下降的反應(yīng)尤為明顯。因此，當(dāng)前的降息環(huán)境可能為投資者帶來(lái)更多的商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。
在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，資本化率（Cap Rate）是評(píng)估物業(yè)價(jià)值的關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)，代表物業(yè)的凈營(yíng)運(yùn)收入（NOI）與市場(chǎng)價(jià)格的比例。這一比率不僅反映了投資者對(duì)物業(yè)未來(lái)收益的預(yù)期，還是衡量投資風(fēng)險(xiǎn)的重要工具。在降息周期中，利率的下降往往會(huì)導(dǎo)致資本化率降低，Cap Rate與資產(chǎn)估值的反比關(guān)系終使得項(xiàng)目退出估值提升。也就是說(shuō)，大部分EB5項(xiàng)目在降息周期退出時(shí)，能夠以更高的交易價(jià)格出售，項(xiàng)目能夠收獲足夠的利潤(rùn)支撐對(duì)投資人本金和利潤(rùn)的分配。
美聯(lián)儲(chǔ)降息通常會(huì)使美元走弱，從而降低外國(guó)投資者的實(shí)際投資成本，特別是對(duì)以強(qiáng)勢(shì)貨幣（如人民幣、英鎊等）投資的申請(qǐng)人。在美聯(lián)儲(chǔ)本周實(shí)施降息舉措之前，美元一直跌跌不休。有市場(chǎng)分析指出，美聯(lián)儲(chǔ)降息后，美元可能還會(huì)進(jìn)一步走軟，也可能是個(gè)買入機(jī)會(huì)，具體要取決于降息幅度。
隨著融資成本的降低，開(kāi)發(fā)商的融資壓力減小，他們可能不再需要提供較高的收益來(lái)吸引資金，從而終端EB-5投資者的收益也會(huì)被相應(yīng)降低。因此，市面上高收益類EB-5項(xiàng)目將越來(lái)越稀缺。
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